东钓鱼台家园
东钓鱼台家园
简介
东钓鱼台家园，2010年第一季度商品住宅成交均价排名榜首。
排名榜首
2010年4月6日，北京房地产交易管理网公布了今年第一季度商品住宅成交均价排名，东钓鱼台家园以81105元/平米的成交均价继续蝉联预售项目榜首，排名二、三位的新燕都家园和瑞城中心，成交均价也都突破了7万元大关。
榜单显示，东钓鱼台家园连续四个季度排名第一，价格由去年第4季度的70639元/平米上涨到今年1季度的81105元/平米，涨幅为14.8%，一季度该项目成交8套，比去年第四季度下降了约63%。
紧随其后的新燕都家园成交均价从去年第4季度的56019元/平米，上涨至74491元/平米，排名也从第四位跃至第二位。排名第三位的瑞城中心成交均价为70827元/平米。
家园资料
京房售证字（2009）288号
京房售证字（2009）198号
开盘时间：2009年7月21日
入住时间：2011年5月
周围交通：中赫置地钓鱼台七号院项目位于北京西部海淀区玉渊潭公园北岸，介于西三环与西二环之间。项目东至钓鱼台国宾馆，西至亚洲最大樱花园，北接阜成路，南距玉渊潭61公顷水面约80余米，项目南侧红线与玉渊潭公园水面之间为代征代建的城市公园绿地。地块北侧的阜成路为本案目前的主要出行干道，未来项目北侧还有一条30米宽的尽端式市政规划路可直接抵达西三环。项目西通中央政务区，其是整个国家高级政治枢纽带；北近中关村，这里聚集了大量顶级教育科研机构；东临金融街，是北京乃至全国金融核心区，区域交通便捷，通勤迅速。
物业：中粮凯莱物业
建筑面积：43383平方米
占地面积：16667平方米
暖气：集中供热，地板采暖
供水系统：市政24小时热水
使用年限：70年
项目背景
故都北平有过四个钓鱼台，最著名的当属前朝帝师翁同嗣曾居住、后被改建为国宾馆而闻名的“玉渊潭钓鱼台”。而现在，最知名的称号恐怕要归东钓鱼台了，一个叫做“东钓鱼台家园”的房地产项目已在此拔地而起。
东钓鱼台家园项目建设用地，实际上，这里本是海淀区原东钓鱼台村的一部分。根据海淀区政府2009年第7号文件，东钓鱼台家园项目开发用地西到玉渊潭北门、南至玉渊潭北岸、北到玉渊潭北街，总开发面积7.3万余平方米，其中可销售面积为4万余平方米。
天价豪宅
成本
东钓鱼台家园的楼面成本价，不高于2009年6 月30日由方兴地产拍到的广渠路15号地的成本。方兴地产当日以40.6亿元的价码，拍得广渠路15号地，楼面成本价约1.6万元/平方米。所谓楼面成本价，是以土地总价款除以土地上的规划建筑面积得出的每平方米住房成本数据，属于衡量房地产项目利润率的基础标杆。
东钓鱼台家园既有的结构建筑材料外，外立面主要采用红砖、石材、原铜和钛锌板。其中后两者为欧洲进口，原铜为德国原装进口KME； 钛锌板则作为屋顶材质，其品牌为法国VM ZINC。据称，这是东钓鱼台家园适用建材中最为昂贵的部分所在。通常情况下，顶级豪宅的建安成本是中档住宅的1.5倍左右，但最高也不会超过1.5万元/平方米，再加上内部装饰顶级水平的支出成本，至多也在5000多元/平方米封顶，因此按照通行标准最高水平计算，顶级豪宅建安总体成本亦不会超过2万元/平方米。如此计算，东钓鱼台家园的成本至多不会超过3.6万元/平方米。
定价策略
按照中赫置地2008年综合制定的方案，东钓鱼台家园的售价将在6万元/平方米左右，当时的定价策略，销售团队和决策层煞费苦心。对于高额的单价和总价，东钓鱼台家园的销售人员给出的解释首先便是地理位置的稀缺与不可复制。该销售人员表示，这个项目紧靠着钓鱼台国宾馆和玉渊潭公园，地理位置得天独厚，是“天生的豪宅”，而在其周边，也确实有高档住宅聚集的趋势——在玉渊潭公园南侧的缘溪堂，2008年之前便已经接近了3万元/平方米的单价。
天生豪宅，这也确实是中赫置地高层的一贯思路。在耗费较长时间由市场部门制定的销售策略与定价方案中，公司高层给出的核心思路与原则便是比照全北京市范围内的豪宅进行定价，对标的项目包括盘古大观、昆仑公寓、柏乐府、银泰中心等，一方面是价格要达到该类豪宅的同一水平，然后再按照此类豪宅的价格标准确定一系列建筑安装的投资成本。
对于除地段以外的“天价因素”，主要集中于大量顶级进口品牌装修装饰的采用，以及高档豪华细节元素的运用。比如一个顶级的水龙头或者花洒，进口价相当不菲。最后其平均售价为6.5万元/平方米。在确定此前一轮定价时，之所以把平均价格控制在6.5万元/平方米，原因其一是确定该价格的2008年，整个豪宅市场异常冷清，原因其二便是如是定价可以低于盘古大关、柏乐府、昆仑公寓等项目的价格，不做“出头鸟”。
天价成名
2009年7月东钓鱼台家园以7.2万元/平方米的单价创下北京楼盘售价的最高纪录，更像是一个“意外”，如果不是2009年4月以来房地产市场的迅速回暖，恐怕这个项目还卖不到这个价格。实际上，中赫置地决策层心目中的定位始终是6万元/平方米，而直至东钓鱼台家园登上北京最贵楼盘的宝座之后，其推广网页上报出的销售均价仍然是6.5万元/平方米，2010年4月6日，北京房地产交易管理网公布了2010年第一季度商品住宅成交均价排名，东钓鱼台家园以81105元/平米的成交均价继续蝉联预售项目榜首。
利润
东钓鱼台家园连续四个季度排名第一，价格由去年第4季度的70639元/平米上涨到2010年1季度的81105元/平米，涨幅为14.8%，一季度该项目成交8套，比去年第四季度下降了约63%。全部按照成本最高值计算，东钓鱼台家园的税前利润率，已经接近100%。东钓鱼台家园是中赫置地利润率最高的项目。