房价拐点
房价拐点
近日，关于房价“拐点”与“非拐点”之争不绝于耳，甚是热闹。
一、什么是拐点？
争论房市是否拐点，我个人认为，首先应该对什么是拐点有一个基本的认识，方能避免陷入彼此的断章取义和自圆其说中作无谓的纷争。
所谓拐点，是指事物或一个行业在其发展过程中在某一区域或某一阶段出现并持续一段时间的转折性发展趋势变化。
从房市来看，也就是说，拐点首先反映的是房地产这个行业（或市场）在某一个区域或者某一阶段当中的转折性发展趋势变化，而不是一个区域内某一个或几个楼盘的价格涨跌，即单个项目的价格涨跌代表不了行业性的发展趋势变化；
其次，就是一个行业的趋势变化持续的时间性。
脱离开以上两点，妄谈所谓的“拐点”与否的言论，都是极不负责任的。
这点，作为行业龙头的万科董事长王石的“拐点”之说是草率的。
他从最初的接受记者提问贸然发表“拐点”言论到在博客上发表文章说中国内地的房价走势处在一个拐点上。在市场上引发了不少的议论，以致于被“拐点说”缠身时又不得不表示：自己所称的拐点不是指房价从上涨到下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点。
由此看来，作为万科掌门人的王石，在此对“拐点”的认识是片面的、相互矛盾的；无论他自身是如何的理解“拐点”之说，但他将快速上涨过程中的理性调整等同于拐点再加上部分不负责任的媒体的推波助澜，在很大程度上直接导致了很大一部分消费者与关联人士的购房观望心理并最终必然直接损害到购房者利益。他的这种言行与其自身特殊的行业角色特征是远远不相称的。
那么到底是否出现了拐点呢？我们来看下面一组数据（中国指数研究院提供）：
据国家发展改革委、国家统计局调查显示（国家发展改革委1月31日），2007年4季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨10.2%，房屋租赁价格上涨3.1%，土地交易价格上涨10.7%，物业服务价格上涨0.4%。
一、房屋销售价格同比上涨10.2％，涨幅比上季度高2个百分点。其中，新建商品住房销售价格同比上涨11.4％，涨幅比上季度高2.4个百分点。二手住房销售价格同比上涨9.8%，涨幅比上季度高2.2个百分点。非住宅商品房销售价格同比上涨6.8%，涨幅比上季度高0.4个百分点。
二、房屋租赁价格同比上涨3.1%，涨幅比上季度高0.1个百分点。其中，住宅、办公楼、工业仓储用房和商业娱乐用房租赁价格分别上涨3.8%、2.6%、2.6%和3.3%。
三、土地交易价格同比上涨10.7%，涨幅比上季度低4.3个百分点。其中，居住用地、工业仓储用地和商业旅游娱乐用地交易价格分别上涨12.2%、5.8%和8.9%。
四、物业服务价格同比上涨0.4%，涨幅比上季度高0.1个百分点。其中，住宅、办公楼、工业仓储用房和商业娱乐用房物业服务价格分别上涨0.3%，0.5%、0.0%和0.4%。
从以上数据及其他资料分析看来，我国的房价指数仍然在继续上涨并环比增加，许多城市甚至保持了两位数以上的高增长，销售量仍远远大于竣工量，空置率仍在下降；
虽然因为第二套住房信贷政策的变化、中央工作会议提出的货币从紧政策，存款准备金率升至15％的新高点等，个别城市与地区的房市出现了销量与价格的波动，但就全国来看，远远不具备“拐点”的特征。
二、房价会降吗？
“拐点论”的提出，让一部分不明真相的消费者开始观望，梦想房市真的进入拐点，房价大跌。
那么到底房价会不会大跌呢？我们来看以下分析：
在市场经济中，任何一个行业离不开需求与供给的矛盾关系，房地产市场也不例外。
作为一种兼具自住与投资功能的商品，房地产的价格升降同样受到供求关系的影响、受到构成成本的制约。
从构成房地产成本的因素来看，我理解主要有三个大的方面：土地成本、建筑成本、资金成本。
1、从土地方面来看，全国的土地供应越来越紧张，土地成了稀缺产品，地价日益高涨。以房价持续高涨的北京为例：
2005年，北京计划供应的住宅商品房用地为1750公顷，商服用地550公顷；而实际成交的房地产开发用地仅为554公顷，不到计划的四分之一。
2006年，北京计划供应住宅商品房用地1600公顷，商服用地300公顷，实际出让成交住宅商品房性质的土地面积为918.5公顷，商业、金融、办公和公建等性质的用地为112.5公顷，实际土地供应量仅为计划的54%；
2007年计划供应住宅用地1600公顷，实际供应成交土地约1124.09公顷，仅为计划供应的70%。
从以上北京的数据可以看出，土地供应连续三年完不成计划供应指标，不能不说是影响房价的最重要的“罪魁祸首”；北京是如此，全国其他城市也莫不如此。
严厉的土地管理政策，18亿亩耕地不可逾越的红线，直接导致了土地供应量的紧张，“地王”的层出不穷出现，并进而直接影响了房产的构成成本，决定了房价的高居难下。
2、从资金成本来看：国家实行的货币从紧政策，为抑制货币信贷过快增长，一再上调存款准备金率到了15%的新高点（按照房协朋友的预测，将可能达到18%甚至更高的点）；央行进一步加强开发贷款控制政策的出台、地方行业主管部门关于最高35%项目资本金缴纳制度、主体封顶预售制度等政策规定的出台，直接影响了房地产企业的开发资金成本。
国家、银行、主管部门这一双双无形的手推动着房企开发成本的急剧上升，最终仍然不可避免的落实到了消费者的头上。
3、从建筑成本来看，钢材等建筑材料的涨价，人工劳动成本的增长等也直接决定了房地产价格的增涨。
4、从需求角度来看，快速发展的城市化提出了更多的住房需求：
按照由联合国开发计划署援助、中国国际经济技术交流中心委托中国社会科学院开展，集合了几十位专家学者历时五年研究的《中国城市发展问题观察》报告指出：未来二十年内中国将有三亿左右农民进入城镇；到2020年，我国城市化水平可能达到60%左右。
快速发展的城市化，产生了大量的住房（不等同购房）需求；这种需求是刚性的，不会因为价格的高低而受影响；为了满足这种需求，自住与投资满足他人居住的购房需求将持续的保持增长。
对此，万科董事长王石仍然表示看好住宅行业的发展前景，“从长期来看，未来我国城市人口密度继续上升、家庭规模继续缩小居民财富水平提高、土地供应趋紧都是必然趋势。万科的一个基本判断就是，未来十年内中国住宅行业仍然具有相当大的发展潜力。万科将在2009年形成住宅产业化的规模制造能力，届时市场还在盘整的话，万科的竞争优势将更加彰显”。
综合以上分析看来，在当前的土地供应形势与管理政策、当前的金融政策下，房地产商品房市场难以出现所谓的“拐点”，指望房地产价格大幅下跌也将是不切实际的。
从这点而言，王石此次无疑真是拐了！
三、对当前市场发展的认识
按照国务院提出的保障廉租房、经济适用房建设的构想，作为管理层面而言，我个人认为：政府管理部门既然提出这个计划，首先就应该从自身做起，通过规范、法治的手段，让一些真正低收入家庭实在买不起的房子能入住廉租房；中低收入家庭能切实购买到经济适用房。
而对于面向市场供应的商品住房，政府管理部门就不应该用管理经济适用房的手段来管理商品房市场，而应通过引导辅以法治的手段，让其在市场经济的运行规律下自主的开发销售，价格的高低通过市场实现自主调节。
作为企业而言，本质上是谋利，房地产企业也是如此。对于面向市场的商品住房开发企业如果不以谋利为目的，恐难以实现生存；勉强一个以谋利为宗旨的企业去为政府作廉租房，恐怕也只能是妄想。
能产生巨额效益，提供了巨额税收，安置成千上万的人口就业，为国家的经济发展和腾飞做出自己的努力，难道就不是贡献。
对于政府管理层面也好，还是对于广大消费者也好，当我们试图以理智、求实的态度，全面、客观地分析高昂房价问题背后的本质时，一切就变得非常明了；对于开发商的指责恐怕也就是舍本择末了。
用下面这样一句话来总结或许就更加贴切了：
商品房的价格由市场来说了算；廉租房、经济适用房价格由政府说了算。别说是低价了，你就是不要钱我们老百姓也照样有理由欢迎和受用啊。