杭州市人民政府关于开展集体建设用地流转试点工作的实施意见
杭州市人民政府关于开展集体建设用地流转试点工作的实施意见
根据《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》精神，2012年3月12日，杭州市人民政府以杭政函〔2012〕34号印发《关于开展集体建设用地流转试点工作的实施意见》。该《意见》分明确集体建设用地流转试点工作目标任务、严格控制集体建设用地流转试点范围、规范集体建设用地流转形式、严格执行集体建设用地流转审批程序、加强集体建设用地流转后续监管、规范集体建设用地流转收益分配、确保流转试点工作平稳开展7部分。
杭州市人民政府关于开展集体建设用地流转试点工作的实施意见
杭政函〔2012〕34号
各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：
为加强农村土地管理工作，规范农村集体建设用地（以下简称集体建设用地）使用权流转行为，维护农民合法权益，促进农村经济和小城镇建设的快速发展，根据《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》精神，现就我市开展农村集体建设用地使用权流转试点工作提出以下实施意见。
一、明确集体建设用地流转试点工作目标任务
在桐庐县、淳安县、建德市、富阳市、临安市及省级农村改革试验区[以下简称五县（市）及试验区]范围内，开展集体建设用地流转工作试点，探索集体建设用地使用权流转和管理新机制，建立符合市场经济要求的集体建设用地使用制度；研究制定符合实际、切实可行的集体建设用地流转政策，完善集体建设用地流转管理办法；明晰和保护农民合法权益，增加农民收入；充分发挥集体建设用地的潜力，不断优化土地资源配置，缓解城市化进程中的建设用地矛盾；正确处理国家、集体和农民之间的利益关系，合理分配集体建设用地使用权流转收益，促进全市农村经济可持续发展。
二、严格控制集体建设用地流转试点范围
本意见所称集体建设用地流转是指在集体建设用地所有权不变的前提下，集体建设用地使用权以有偿方式发生转移、再转移的行为。凡在五县（市）及试验区确定的试点范围内，依法取得集体建设用地使用权的非住宅类集体建设用地，符合土地利用总体规划、县（市）域总体规划和村镇建设规划，且权属合法、无争议、界址清楚，土地权利的行使未被司法机关、行政机关依法限制的，均可依法进行流转，主要包括乡（镇）、村办集体企业用地和空闲的公益事业用地，个体工商户生产经营性用地，已依法农转用并建有建筑物及其他附着物等设施的种植业、养殖业用地，以及有长期稳定收入来源的基础设施建设项目用地。
农村宅基地暂不进行流转。严禁使用集体建设用地进行商品房地产开发。
三、规范集体建设用地流转形式
集体建设用地使用权可按出让、转让、出租、转租、抵押等方式进行流转，其地上合法建筑物及其他附着物随之出让、转让、出租、转租和抵押。
（一）集体建设用地使用权出让，是指集体建设用地所有权人将一定年限的集体建设用地使用权出让，由集体建设用地使用权人向集体建设用地所有权人支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股（出资）、与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，集体建设用地使用权视同出让。集体建设用地使用权的出让年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。
（二）集体建设用地使用权转让，是指集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为。
（三）集体建设用地使用权出租，是指集体建设用地所有权人或集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地出租，由承租人向出租人支付租金的行为。集体建设用地使用权的出租年限最高不得超过20年。
（四）集体建设用地使用权转租，是指集体建设用地承租人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。
（五）集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人在不转移集体建设用地使用权的基础上，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。
四、严格执行集体建设用地流转审批程序
（一）集体建设用地所有权人持村民或社员（代表）会议讨论通过、经公示无异议的关于同意集体建设用地使用权流转的决议和集体建设用地使用权证，向土地所在地的县（市）国土资源部门提出流转申请，经县（市）国土资源部门会同农办、建设和规划等部门审核并报同级人民政府批准后，由县（市）国土资源部门核发同意流转批准书。
（二）集体建设用地所有权人取得同意流转批准书后，可采用招标、拍卖、挂牌或协议的方式将集体建设用地使用权进行流转，并与取得集体建设用地使用权的使用权人签订《集体建设用地使用权使用合同》（以下简称《合同》）。《合同》中应载明集体建设用地所有权人、集体建设用地使用权人和土地位置、面积、用途、使用年限、使用条件、收益标准以及支付方式、双方的权利义务、期限届满时集体建设用地使用权及地上建筑物的处理办法、违约责任等内容。集体建设用地使用权依照《合同》约定进行再次流转的，须经集体建设用地所有权人同意，原集体建设用地使用权人与新集体建设用地使用权人签订《集体建设用地使用权流转合同》（以下简称《流转合同》），原《合同》载明的权利、义务随之转移。
（三）集体建设用地使用权人持同意流转的决议、批准书、签订的《合同》或《流转合同》等资料，到土地所在的县（市）国土资源部门申请办理集体建设用地使用权登记及变更手续，由登记机关颁发集体建设用地使用证。
五、加强集体建设用地流转后续监管
（一）集体建设用地使用权人应按照批准的土地用途使用土地。如需改变土地用途，应经集体建设用地所有权人和所在县（市）国土资源部门同意后报原批准用地的人民政府批准。其中，在城乡规划区内的集体建设用地改变土地用途的，在报批前还应经城乡规划行政主管部门批准同意。经批准改变土地用途后，双方应重新签订合同，调整土地出让金或租金，并到土地所在的县（市）国土资源部门申请办理相关土地变更登记手续。
（二）流转的集体建设用地不改变土地用途，但对地上建筑物及其他附着物进行加层、改建、扩建、拆除重建的，应依法经建设（规划）行政主管部门批准，取得有效的用地规划许可文件后，按照基建程序进行审批并按规定缴纳相关税费。增加建筑面积或提高容积率的，应按《合同》或《流转合同》的约定补缴土地出让金或租金。
（三）集体建设用地使用期限届满，使用权人未提出续期申请或提出续期申请未获批准的，由集体建设用地所有权人收回土地。其地上建筑物及其他附着物应按照《合同》或《流转合同》的约定处理。
（四）集体建设用地使用权人依法取得的集体建设用地使用权受法律保护，集体建设用地所有权人在出让、出租合同约定的使用期限届满前不得收回。
因城乡规划或公共利益需要，政府依法对集体建设用地实行征收或征用的，经原批准用地的人民政府批准后，集体建设用地所有权人可提前收回土地使用权，但应对相关权益人依法予以补偿，集体建设用地所有权人和使用权人应当服从。
六、规范集体建设用地流转收益分配
各县（市）国土资源部门应当参照国有土地基准地价的标准，制定并公布集体建设用地有偿使用的指导价和最低保护价，并根据当地经济发展和土地市场交易状况，适时进行调整。集体建设用地使用权流转价格不得低于政府公布的该区域的集体建设用地使用权流转最低保护价。
集体建设用地使用权人向集体建设用地所有权人缴纳的土地收益或租金，除依法上缴国家外，应遵循“谁所有，谁收益”的原则，归村集体经济组织所有，并严格按照《杭州市村经济合作社财务管理办法》（市政府令第180号）的有关规定，纳入农村集体财务收支统一管理。
集体建设用地使用收益主要用于对原承包农户的补偿、土地资源的保护开发、基础设施和公益事业建设以及村集体经济组织成员的社会保障。各县（市）财政管理部门应当加强监管。
集体建设用地使用权人按《合同》约定再次进行流转所产生的收益，属集体建设用地使用权转出方投资建设的地上建筑物产生的收益归转出方所有，其他在再次流转中产生的增值部分按《合同》约定进行分配。
七、确保流转试点工作平稳开展
（一）五县（市）及试验区必须严格加强集体建设用地流转管理。严禁利用集体建设用地流转进行商品房地产开发，集体建设用地上的地面建筑物不得进行分割，使用权不得进行分割登记。严禁以流转为名，将集体所有的农用地和未利用地变为建设用地。要确保辖区范围内集体建设用地规模不增加、耕地面积不减少。
（二）五县（市）及试验区要认真组织开展集体建设用地现状调查工作，全面掌握本辖区内集体建设用地的宗数、面积、建筑规模等，摸清流转土地的情况，为开展集体建设用地流转试点工作奠定基础。
（三）五县（市）及试验区要加快构建集体建设用地流转平台，建立公开、公平的交易有形市场，充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用，维护市场交易秩序，完善集体建设用地流转价格体系。
（四）五县（市）及试验区要根据本地实际及土地利用总体规划、县（市）域总体规划，加快制定和完善乡（镇）、村建设规划，避免集体建设用地利用的分散性、随意性和盲目性。凡进行流转的农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划和城乡规划，以实现城市空间布局合理化和土地资源节约集约利用。
（五）五县（市）及试验区要根据本地实际和本意见精神，尽快制定本辖区内集体建设用地流转试点工作实施细则，明确流转试点工作内容、流转范围、收益分配等，规范审批程序，确保集体建设用地流转试点工作有序开展。
本意见由市国土资源局负责牵头组织实施，自公布之日起30日后施行。
杭州市人民政府
二○一二年三月十二日